Publié le 31/10/2011

Immobilier d'entreprise - la Seine-et-Marne, une adresse de plus en plus convoitée

Des espaces généreux, des infrastructures au top, une offre variée et appréciée des investisseurs, un accompagnement compétent, une rentabilité assurée : la Seine-et-Marne et ses territoires affichent une attractivité remarquable... et de plus en plus remarquée. Au prochain Salon de l’immobilier d’entreprise (SIMI), du 30 novembre au 2 décembre, ces atouts leur permettront d’accélérer l’implantation de nouvelles entreprises avec, à la clé, la création d’emplois et de richesses.

Des espaces généreux, des infrastructures au top, une offre variée et appréciée des investisseurs, un accompagnement compétent, une rentabilité assurée : la Seine-et-Marne et ses territoires affichent une attractivité remarquable... et de plus en plus remarquée. Au prochain Salon de l’immobilier d’entreprise (SIMI), du 30 novembre au 2 décembre, ces atouts leur permettront d’accélérer l’implantation de nouvelles entreprises avec, à la clé, la création d’emplois et de richesses.

L'immeuble Bellini à Val d'Europe totalise 23 000 m2 de bureaux. Dédié aux grands comptes, il est tout particulièrement adapté à l'accueil de services de rayonnement national ou international, du type centre de formation ou centrale d'achats.
 

 

L'un des points forts de la Seine-et-Marne, mis en avant par les professionnels, la performance des infrastructures comme ici à Sénart.

 

 

 

 

 

UNE ATTRACTIVITE CULTIVEE ET PLEBISCITEE

Le 1er bâtiment d’un ensemble innovant de trois immeubles de bureaux HQE aux façades de bambous à Sénart.

 

 

 

 

 

 

Dans la concurrence très vive qui oppose les territoires pour attirer investisseurs et entreprises, la Seine-et-Marne jouit d’atouts incontestables qui expliquent son dynamisme économique. Classée en tête des départements français pour la création d’emploi, elle dispose de la 1ère offre foncière d’Île-de-France.

Qu’un territoire vante ses atouts pour attirer des entreprises et créer de l’emploi, quoi de plus normal ? Mais la crédibilité de ces atouts est bien plus forte encore quand ce sont les investisseurs qui les plébiscitent. La Seine-et-Marne peut à juste titre se féliciter des résultats de l’étude qu’elle confie chaque année au cabinet IPD pour mesurer son attractivité auprès des investisseurs et opérateurs de l’immobilier d’entreprise. Les entretiens effectués auprès d’une vingtaine d’entre eux sont en effet sans équivoque : le 77 est un numéro gagnant !
“Les professionnels mettent particulièrement en avant 4 points forts, résume Séverine Chance (IPD). Le premier réside dans la richesse et la diversité de l’offre seine-et-marnaise, bien au-delà du secteur logistique dont elle s’est faite une spécialité”. Aujourd’hui, chacun des territoires du département possède une belle offre de bureaux et de locaux d’activités, plus performants en termes de création d’emploi et de richesse.
Deuxième atout : la qualité de l’accompagnement, renforcée par la création récente d’un Observatoire de l’immobilier d’entreprises (cf. page 10). “Nous répondons ainsi à la demande des investisseurs qui souhaitaient disposer d’une plus grande visibilité de l’offre dans le département, explique François-Xavier Deflou, le Directeur général de Seine-et-Marne Développement.”

Une rentabilité performante
Vient ensuite la performance des infrastructures qui font de la Seine-et-Marne un véritable carrefour : premier aéroport d’Europe, excellente connexion TGV, nombreux RER, Francilienne Est – ininterrompue contrairement à celle de l’Ouest, six autoroutes...
“Les entreprises sont en prise directe avec toute la région, la France et l’Europe”, analyse François-Xavier Deflou qui met également en avant le réseau haut débit déployé sur l’ensemble du département – une première – et connecté à toutes les zones d’activités économiques seine-et-marnaises.
La rentabilité des investissements, enfin, est un gage de sécurité pour les opérateurs. Les programmes développés en Seine-et-Marne affichent d’excellentes performances, supérieures à celles de Paris intra-muros. Séverine Chance cite l’exemple de Prologis qui, pourtant fort d’un parc logistique de 670 000 m² sur le département, n’a plus guère que 5 000 m² à proposer. La remarque vaut aussi pour Euro Disney à Val d’Europe (cf. page 9).

Tous les voyants sont donc au vert pour un territoire qui, pour autant, n’entend pas relâcher son effort. “L’étude d’IPD confirme que le développement durable devient un critère de choix incontournable pour les investisseurs et les entreprises. Nous y travaillons avec nos différents territoires qui ont bien pris la mesure de l’enjeu. Les efforts consentis, par exemple, à Sénart ou Val d’Europe pour aménager des espaces équilibrés et mixant les différentes fonctions montrent qu’une nouvelle génération de territoires durables est en train de naître en Seine-et-Marne”.
 

LES CHIFFRES CLES DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISES EN SEINE-ET-MARNE

• La Seine-et-Marne possède la 1ère offre foncière d’île-de-France avec un stock d’environ 900 ha à commercialiser – soit plus de 42 % des surfaces disponibles régionales. (Source IAU)
• 750 000 m² de programmes immobiliers sont actuellement en cours.
• Plusieurs rééquilibrages s’opèrent sur le marché des transactions dans l’immobilier d’entreprises. Rééquilibrage géographique : en 2010, le Grand Ouest du département représentait 81 % des transactions contre 99 % un an plus tôt. Sénart Melun (29 %) réduit son écart sur Marne-la-Vallée. Rééquilibrage de l’offre : la part du neuf passe de 17 % à 29 %. (Source : OBIE 77, analyse de 891 736 m² de surfaces commercialisées en 2010)
• En Seine-et-Marne, les entreprises bénéficient de loyers très attractifs. Le m² de bureau se loue en moyenne 91 € par an, contre 243 € ailleurs en Île-de-France hors Paris. La remarque vaut aussi pour les locaux industriels (62 € / 99 €) et les locaux commerciaux (170 € / 216 €). (Source IPD 2010)
• La rentabilité des investissements n’en est pas affectée pour autant. Le rendement global des actifs tertiaires seine-et-marnais se montait à 10,4 % en 2010, soit un point de plus qu’ailleurs en île-de-France hors Paris (9,3 %). La performance est particulièrement significative pour les bureaux (14,3 %) et les locaux commerciaux (12,1 %). (Source IPD 2010)
• Le département se situe au 1er rang français pour la création d’emplois (+ 1,19 % contre 0,29 % en moyenne en France) et au 2e rang francilien pour la création d’entreprises (+ 18 %). Il affiche un fort dynamisme économique avec un indice de 2.3 : pour une entreprise qui disparaît... deux sont créées.

DEMANDEZ LES PROGRAMMES !

Le Chilpéric à Chelles.

 

 

 

 

 

En Seine-et-Marne, les collectivités accélèrent la cadence et multiplient les lieux d’accueil dédiés aux investisseurs et aux entreprises. Partout, l’équation gagnante est la même : une offre de qualité fondée sur un environnement protégé, mixant les fonctions, des infrastructures performantes connectées sur Paris et l’étranger et, pour couronner le tout, des tarifs attractifs.

S’il fallait présenter tous les programmes immobiliers d’entreprises en cours ou à venir en tous les points du département... la totalité de ce numéro de Trajectoires n’y suffirait pas ! Les collectivités et les aménageurs ont entendu 5 sur 5 (voire 7 sur 7 !) le message des investisseurs et des entreprises qui ont fait du 77 un de leurs tous premiers choix d’implantations en île-de-France. Aussi mettent-ils actuellement les bouchées doubles pour mettre leur offre en adéquation avec la demande. “On sent clairement un attrait renouvelé dans le secteur du bureau, observe Alexandre Chirier, Directeur du Développement et du Marketing à EPAMARNE. Certains groupes ont la volonté de maintenir leur état major à Paris intra muros et de délocaliser le reste de leurs équipes dans un environnement de qualité, dynamique et offrant des dessertes performantes. C’est typiquement le cas de Val d’Europe, entraîné par Euro Disney (cf. notre encadré) ou de la Cité Descartes, au cœur du Cluster de la ville durable.”

Un quartier d’affaires à la Gare de Melun
Même son de cloche à Melun où un quartier d’affaires (55 000 m²) va être construit autour de la gare et connecté à un pôle d’échanges multimodal. “La Communauté d’agglomération de Melun Val de Seine veut pouvoir répondre à toutes les demandes, résume sa Directrice générale adjointe, Geneviève Varoqui. Nous ouvrons donc un parc d’activités de 3 ha à Saint-Germain-Laxis tout en étudiant l’opportunité de créer à Vaux-le-Pénil, une pépinière/hôtel d’entreprises et un immeuble dédié aux artisans.”
Au Nord du département, c’est évidemment l’aéroport Paris Charles de Gaulle qui sert de locomotive, avec la création ou l’extension de plusieurs parcs d’activités. À dix minutes de la plateforme aéroportuaire, sur le Parc d’activités de la Goële, Goodman a acquis 33 ha et prévoit de réaliser 140 000 m² de plateformes logistiques et d’activités, tandis que Rhéa va développer 70 ha mixtes (logistique, activité, commerces, hôtels, restauration).

+ d’infos : www.seine-et-marne.fr
 

EURO DISNEY MET LE TURBO

Quand il fêtera son 20e anniversaire, en 2012, Euro Disney pourra célébrer une double réussite. Celle du succès de ses parcs, bien sûr, avec quelque 15 millions de visiteurs annuels et 55 000 créations d’emplois. Mais aussi celle, moins visible mais tout aussi impressionnante, de son parc immobilier d’entreprises. Lancée en 2002, la stratégie du groupe s’est développée dans le centre de Val d’Europe et sur le Parc d’entreprises Paris Val d’Europe. En 10 ans, 138 000 m² de bureaux et de locaux d’activités sont déjà sortis de terre. Les excellents taux d’occupations obtenus (100 % dans le Parc et 96 % en ville) incitent le groupe à accélérer la cadence. “À échéance 2025, nous prévoyons la création de 820 000 m² supplémentaires”, annonce Christophe Giral, Directeur Immobilier - Euro Disney Associés S.C.A.
Trois programmes sont en cours dans le centre urbain pour un total de 40 000 m² et le développement du Parc d’entreprises ne faiblit pas. Début 2012, la Chambre de Commerce et d’Industrie de Seine-et-Marne y installera 200 salariés sur 5 000 m². Nous ciblons les grands comptes auxquels nous proposons notre nouvelle solution : le Business Village, détaille Christophe Giral. “C’est pour eux l’opportunité de s’implanter dans des locaux qui leur ressemblent, offrant une flexibilité d’usage conjuguant travail et plaisir dans un environnement durable et animé.”

INTERVIEW : Franck Bouchaud, Directeur du Développement économique et de l’emploi à la Communauté d’agglomération Marne et Chantereine
“Le foncier immédiatement disponible est très recherché.”

Comment jugez-vous la situation actuelle du marché de l’immobilier d’entreprise sur votre territoire ?
F. B. : Globalement, nous sommes plutôt satisfaits. Malgré la crise, nous tirons notre épingle du jeu grâce à nos atouts : un foncier en développement, notre proximité de la 1ère couronne, un environnement de qualité et des dessertes performantes. J’en veux pour preuve les trois implantations d’entreprises décidées ces derniers mois sur deux de nos parcs d’activités.

Quelle est votre offre immédiatement disponible à ce jour ?
F. B. : Concernant le foncier, les deux parcs de la Tuilerie et de la Madeleine affichent quasiment complets. En termes de bureaux, il nous reste 3 000 m². Pour les locaux d’activité, nous avons un stock de 6 000 m², ce qui correspond à un semestre de commercialisation.

Sur quels nouveaux programmes travaillez-vous ?
F. B. : Nous lançons quatre nouveaux parcs d’activités pour un total d’environ 75 ha. Trois d’entre eux sont des opérations de reconversion sur des terrains libérés par EDF (Vaires-sur-Marne, 22 ha), la SNCF et RFF (Sud Triage à Chelles, 21 ha) et le CEA (Courtry, 18 ha). Cela représente plusieurs millions d’euros d’investissement engagés dans une logique d’aménagement de notre territoire et de participation au développement économique de la Seine-et-Marne.

LA SEINE-ET-MARNE JOUE COLLECTIF

L'espace Seine-et-Marne au SIMI 2010.

 

 

 

 

 

En première ligne pour accueillir les investisseurs et les entreprises souhaitant miser sur le département, Seine-et-Marne Développement s’est dotée d’outils performants et joue la carte du partenariat entre tous ses territoires.

Du 30 novembre au 2 décembre, au Simi, le Salon de l’immobilier d’entreprise (Paris), Seine-et-Marne Développement fera stand commun avec une dizaine de partenaires locaux (1). Objectif : valoriser les territoires et le dynamisme économique du département et faire découvrir aux investisseurs et aux entreprises en quête d’implantation une offre riche et diversifiée. “Inciter et aider des entreprises à s’implanter en Seine-et-Marne constitue notre cœur de métier, avant d’accompagner leur développement à l’international ou leur diversification, explique François-Xavier Deflou, le Directeur de l’agence économique. Nous avons beaucoup travaillé à notre attractivité, par exemple en entendant le message des opérateurs qui nous demandaient d’offrir une vision globale de l’offre sur notre territoire. La création de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise et d’une bourse de gestion immobilière (cf. notre encadré) sont des réponses très concrètes”. Ces deux nouveaux outils facilitent la rencontre de l’offre et de la demande en indiquant, par secteur géographique, les mises sur le marché ou les stocks disponibles. Animé par Corinne Retaud-Bianchini (CCI 77), l’atelier “Immobilier commercial” va s’attacher, de façon partenariale, à mieux connaître la situation en centre-ville pour travailler en amont et, par exemple, faciliter les transmissions.
“La CCI a déjà créé deux observatoires locaux à Montereau-Fault-Yonne et Fontainebleau. Deux autres suivront rapidement à Melun et Nemours”.

52 implantations accompagnées en 2010
Toutes les informations collectées par l’OBIE 77 alimentent les 5 chargés de mission de Seine-et-Marne Développement qui se tiennent à la disposition des entreprises. En Seine-et-Marne, attractivité rime avec réactivité. “Notre intervention va bien au-delà de la simple présentation de terrains ou de locaux, détaille Lydie Benko, la responsable du service. Pour une entreprise étrangère désirant prendre pied en Île-de-France, cela peut aussi se traduire par un accompagnement dans les procédures administratives, l’aide au recrutement du dirigeant ou la présentation du territoire aux salariés.”
Cet investissement porte ses fruits. En 2010, il a permis l’installation de 52 nouvelles entreprises (888 en 10 ans) et la création de 758 emplois sur 87 000 m². Ces dix dernières années, 19 350 emplois ont ainsi été créés ou maintenus, principalement dans les services à l’industrie (46 %), l’industrie (29 %) et la logistique (10 %).

(1) Aménagement 77, Hubstart Paris, Communauté d’Agglomération du Pays de Meaux, San du Val Maubuée, ville de Bussy-Saint-Georges, Communauté de Communes Brie des Templiers, Communauté de Communes de la Goële et du Multien, le San de Sénart et Seine-et-Marne Tourisme.
 

BOUGI : L’OFFRE EN TEMPS REEL SUR WWW.IMPLANTATION77.COM

BOUGI, la Bourse de gestion immobilière créée par Seine-et-Marne Développement en partenariat avec 20 opérateurs et 16 collectivités, permet à toute entreprise désireuse de venir s’implanter dans le département de connaître en temps réel, 7 jours sur 7, l’offre disponible qui correspond à ses besoins. La base de données (www.implantation77.com) comprend déjà un millier de fiches réparties entre locaux d’activités (350), bureaux (307), entrepôts (249), terrains (116), centres d’affaires (9) ou pépinières (4). Fin 2012, elle donnera également accès à la carte des zones d’activités. La formule a visiblement séduit les candidats à l’implantation puisque BOUGI a enregistré 3 902 consultations, générant 186 demandes de contact, pour le seul 1er semestre 2011.

INTERVIEW : Grégory Vix, Directeur commercial d’ALSEI, Animateur de la commission “Locaux d’activités” au sein de l’OBIE 77

“L’observatoire est un réel atout pour mieux cerner les attentes des investisseurs et leur apporter des réponses concrètes.”

Quel bilan tirez-vous après 18 mois de fonctionnement de l’Observatoire Immobilier des entreprises de la Seine-et-Marne ?
G.V. : La mise en place de L’OBIE en Seine- et-Marne, a permis de fédérer collectivités locales, aménageurs, promoteurs, constructeurs et conseils en immobilier pour partager dorénavant leurs connaissances et leurs expériences de terrain afin de renforcer l’attractivité du département. Il en résulte pour chacun une meilleure connaissance du marché d’immobilier d’entreprise.

Concrètement, comment travaillez-vous ?
G.V. : Nous nous réunissons tous les trois ou quatre mois pour faire le point, voir les réussites et les échecs et en tirer les conséquences. À cette occasion, nous nous informons aussi sur l’environnement des entreprises, les “plus” qui peuvent faire pencher favorablement le choix d’un lieu d’implantation. Je pense par exemple au réseau Haut Débit ou au lancement du TZen.

Quelles marges de progrès identifiez-vous pour la Seine-et-Marne ?
G.V. : Le département possède une belle offre immobilière et des infrastructures qu’il doit encore développer et valoriser. L’environnement, que j’évoquais précédemment, est primordial. Une société étrangère motivait récemment son choix d’implantation en évoquant la proximité du RER, de l’aéroport d’Orly et d’un hôtel de standing. Tous les détails comptent y compris la fiscalité, sur laquelle des disparités subsistent encore en Seine-et-Marne.

SOURCE
Trajectoires n° 23 – NOVEMBRE-DECEMBRE 2011

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Format : 11/2017
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