JACQUES ROBERT
Publié par JACQUES ROBERT
le 18/04/2014

UN AUDIT ENVIRONNEMENTAL : POURQUOI FAIRE ?

Longtemps négligée, la pollution de l'eau et du sol est devenue un enjeu fondamental pour l'Immobilier d'entreprise. Le Grenelle 2 de l'Environnement a introduit la notion de risque repris actuellement par la loi ALUR qui insiste sur le devoir d'information. La notion de garantie est sous-entendue puisqu'en cas de découverte d'une pollution non déclarée dans les 2 ans suivant la cession le vendeur est tenu de réparer.  Cette évolution n'est pas sans évoquer la notion de vice caché qui intègre également les vices du sol et ouvre le recours à la garantie décennale.

Issu de la Géochimie du sol et de l'Hydrogéologie, le diagnostic environnemental fait partie des géosciences. Sont donc compétents les  hydrogéologues, les géochimistes et les géologues spécialisés en Environnement. La pollution agricole peut être abordée par les agronomes et les experts fonciers alors que l'impact de la pollution des sols sur le vivant relève essentiellement de la Biologie. Contrairement aux diagnostics obligatoires lors des mutations immobilières, les études de sol exigent donc, en toute rigueur, un niveau supérieur en géosciences ainsi qu'une expérience confirmée.

La loi ALUR va plus loin dans le cas d'une demande de permis de construire. Le diagnostic doit obligatoirement être réalisé par un prestataire en sites et sols pollués certifié LNE : unique laboratoire compétent. L'Organisation des Consultants en Environnement & Pollution (regroupement des experts libéraux spécialisés en pollution) s'érige contre cette forme de sélection. En effet, sous couvert d'une garantie de qualité cette loi fait en réalité un cadeau financier aux géants du marché qui seuls sont susceptibles d'accéder à ce label. Par ailleurs, la certification d'une personne morale n'empêche pas les dossiers d'être en partie traités par l'ingénieur débutant ou le stagiaire : pratique courante dans les grandes structures.

Le diagnostic environnemental est requis dans les cas suivants :

  • une opération foncière (cession/acquisition immobilière, estimation du passif environnemental, diagnostics des déchets de démolition),
  • un état zéro avant une location immobilière potentiellement polluante
  • une vérification avant la vente d'un bien soumis à la loi  ALUR (secteur d'information sur les sols)
  • une demande de l'administration (arrêté préfectoral, arrêté complémentaire),
  • l'évaluation de la qualité du sol dans le cadre d'un audit environnemental   voire d'un plan de       sauvegarde (Code du Commerce),
  • la mise en place d'un système de management environnemental,
  • la prise en compte de la qualité du sol dans le cadre de la réalisation de l'état initial d'un Dossier de demande d'autorisation d'Exploiter une ICPE,
  • l'évaluation de l'état du site et des éventuelles mesures de réhabilitation (ICPE en cessation d'activité), application des circulaires de 2007 (ICPE en activité).

Des aides aux maitres d'ouvrages sont alors possibles (ADEME, Europe, agences de l'eau).

Qu'est-ce que le due diligence environnemental ?

Le futur acquéreur d'une unité de production évalue le bien qu'il désire s'offrir vis à vis du passif environnemental qui constitue une perte financière prévisible. Dans ce cas un diagnostic approfondi permet de chiffrer l'impact financier de la pollution. Cette démarche, issue du concept anglo-saxon d'Asset Management, est typique des fusions-acquisitions.

La même logique peut s'étendre aux pathologies du bâtiment et aux risques mécaniques du sol (glissements, éboulements, problèmes de nappes, cavités souterraines). A titre d'exemple, une sécurisation du sol dans le cadre d'une reprise en sous-œuvre peut se chiffrer à plusieurs centaines de milliers d'euros.

Jacques ROBERT

CABINET JACQUES ROBERT

EXPERT EN ENVIRONNEMENT ET DÉPOLLUTION
EXPERT IMMOBILIER INDÉPENDANT ET AGRÉÉ (HABITATION - ENTREPRISE)
EXPERT EN PATHOLOGIE DES BÂTIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL PLURIDISCIPLINAIRE (RISQUES NATURELS, MINES, FORAGES etc)
INGÉNIEUR D'AFFAIRES DU B.T.P.

A.M.O.

Formateur à l'institut CUSTOM
Formateur au CENTRE NATIONAL DE L'EXPERTISE

Membre de l'Organisation des Consultants en Environnement & Pollution

Membre des Géologues Indépendants de France
Membre agréé du Centre National de l'Expertise

13, Square Des Bateliers
77200 Marne La Vallée
Mobile  : 0699663561
e-mail : Jacques.robert.expertise@gmail.com

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