JACQUES ROBERT
Publié par JACQUES ROBERT
le 29/09/2014

La directive européenne 2014/17/EU portant sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiels

 

Suite à la multiplication des cas de défaut de paiement et de vente forcée le G20 a chargé le Conseil de stabilité financière d'établir des principes pour des pratiques saines en matière de souscription de prêts relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel.

Ainsi, La directive européenne 2014/17/EU portant sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiels prévoit l'évaluation du bien par un expert immobilier indépendant dont les honoraires sont intégrés au crédit. Ce dernier doit respecter une norme harmonisée avec les standards internationaux TEGoVA et RISC. En France, cette norme n'est autre que la CHARTE DE L'EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE (édition d'octobre 2012).

Certains prêteurs comme le CREDIT FONCIER ou la BNP sont de véritables professionnels de la valeur hypothécaire (Mortgage lending value). Ces structures disposent de leurs propres experts et lèvent des fonds sur des valeurs justes.

En revanche,  plusieurs banques françaises dont certaines se targuent d'un certain bon sens, se contentent encore de l'estimation d'agents immobiliers. Les prix obtenus ne correspondent ici qu'à un ressenti commercial approximatif.  Ils varient d'un agent à l'autre et d'une période à l'autre. Le prêt est alors consenti sur une valeur erronée car issue d'une mauvaise pratique.

Au contraire, l''expert en évaluation est avant tout un technicien. Il applique des techniques éprouvées, raisonne sur des ventes réelles hors frais d'agence et utilise avec pertinence un panel de méthodes complémentaires dont il fait la synthèse. Le bien sera analysé en fonction de son potentiel vis à vis :

  • des règles d'urbanisme,
  • des facilités logistique
  • de la qualité environnementale
  • de la qualité constructive apparente.

Ses calculs, ses raisonnements sont transparents rigoureux et vérifiables. Il est tenu par une éthique expertale.

Cependant, en dépit du sérieux de cette démarche, la valeur vénale ou hypothécaire ne constitue qu'une photographie instantannée. Elle reste muette sur  la pérennité prévisible du bien, c'est à dire l'évolution prévisible de sa valeur au fil du temps.  Répondre à cette question relève de l'audit immobilier (due diligence) prévu lui aussi par la CHARTE DE L'EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE.

L'audit ne se contente pas de la valeur. Il analyse la santé du bien. Il examine les faiblesses prévisibles du sol sur les plans géotechnique et hydrogéologique. Il vérifie sa vulnérabilité à la pollution qui peut impacter la valeur vénale au cours du temps. Puis il décripte le fonctionnement du bâtiment à partir des indices prélevés sur site.

 

 

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