Ronan Blot
Publié par Ronan Blot
le 28/10/2011

Quelques retours de la journée "L'immobilier logistique de A à Z"

    Quelques chiffres et informations portant sur le marché l’immobilier logistique, lors de la journée : « L’immobilier logistique de A à Z » du 27 octobre 201, à l’initiative de l’ASLOG et en partenariat avec l’AFILOG et Supply Chain Magasine.


Qu’est ce qu’un bien relevant de l’immobilier logistique ?

     Entrepot On Line borde la définition ainsi : un bien de plus de 10 000 m² de surface, et disposant d’une autorisation d’exploitation.


Relativiser les surfaces et le nombre de biens logistiques en Ile de France :
       Le marché francilien représente 9 millions de m² soit environ 400 bâtiments. Le marché national compterait 1 500 biens de plus de 10 000 m². A l’échelle nationale, on ne compterait qu’une soixantaine d’opérations nouvelles à l’année, dont près de la moitié en Ile de France.


Paradoxe du marché de l’immobilier logistique :
      Alors que l’environnement économique est décris comme étant en crise, et laissant donc supposer une offre logistique très supérieure à la demande, la situation du marché est beaucoup plus tendue qu’elle n’y parait. Ainsi le taux de vacance en France serait en nette diminution (environ de 15%) depuis les 9 derniers mois ; alors que la demande, elle, serait en augmentation (environ de 10%) sur la même période.
      Le taux de vacance en Ile de France est de 8,9%, représentant 53 bâtiments immédiatement disponibles ; chiffre porté à 76 avec les programmes en développement.


Quelle est la typologie des transactions ?
     Surface moyenne : 20 000 m².
     70% des transactions concernent des classe A (hauteur supérieure à 9,3 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 35 mètres, bâtiments isolés, chauffés, sprinklés et dont la résistance au sol 5T/m²), soulignant la nécessité de disposer d’un bâtiment récent et conséquent, le tout corrélant le fait d’être en mesure d’afficher un site répondant à un spectre le plus large possible concernant les normes d’exploitation.
     Corrélés à la répartition géographique de l’offre ; 75% des transactions concernent le sud francilien.


Quelques éléments caractéristiques ou prospectifs :
     63% des opérations, sont aujourd’hui, menés directement par les chargeurs…quitte par la suite à déléguer tout ou partie du process logistique à un prestataire ; mais cette volonté accrue de piloter les opérations immobilières est manifeste.
     46% : c’est la part du marché francilien sur l’ensemble du marché français.
     25% : c’est la part des opérations dites « clé en mains ». C’est une vraie demande des chargeurs pour des opérations et typologie de bâtiment spécifique, par exemple pour du bâtiment traversant. Le HQE a également sa part d’explication dans cette tendance.
Forte augmentation des transactions liées au secteur de l’e-commerce. A l’image de leur part de marché croissante dans le commerce, les pure players de l’e-commerce deviennent des acteurs non négligeables dans les besoins logistiques.


Quelques références de prix ?
      Il apparait difficile à l’échelle francilienne de donner un loyer facial de référence, l’écart-type est trop important. Néanmoins la fourchette moyenne serait de 45€ à 52€ au mètre carré ; il faut garder à l’esprit que les chiffres se font extrêmement volatiles en fonction de la localisation du bien, de la classification de celui-ci, des caractéristiques du bail…etc.
Il n’y pas de référence quant à un loyer économique type sur l’Ile de France.
      Concernant le foncier. La raréfaction et donc l’augmentation du coût de celui-ci est manifeste. Un coût de foncier de l’ordre de 50 €/m² à proximité de la francilienne, il y a de cela quelques années est aujourd’hui de l’ordre de 80 €/m². La frilosité des collectivités à accueillir des activités logistiques est toujours aussi prégnante. Et ce n’est pas la banalisation des bâtiments de plus de 50 000 m² qui va améliorer l’image du secteur…


La massification, une caractéristique du marché actuel ?
      Si les dimensionnements des entrepôts augmentent si le format de la plate forme logistique s’affirme, c’est que les intérêts de la massification semblent trouver écho auprès des chargeurs et opérateurs.
     Ainsi, EOL souligna que près d’un quart des preneurs sont en situation de décroissance…dans cette situation, massifier son process logistique relève de la stratégie conjoncturelle de prime abord. Mais des éléments structurels tels que la raréfaction du foncier, le Grenelle, l’augmentation du coût du transport et des exigences réglementaires font que la massification portera aussi sur un argumentaire structurel. A voir.

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