JACQUES ROBERT
Publié par JACQUES ROBERT
le 25/02/2013

LA VALEUR IMMOBILIERE L’ENVIRONNEMENT ET L’EXPERT

 

Le code de l'Environnement associe de plus en plus intimement la valeur vénale d'un bien immobilier et les risques naturels ou technologiques qui lui sont associés.

Ainsi, l'article r515-42 souligne-t-il, au sujet du plan de prévention des risques technologiques « les travaux de protection prescrits en application du IV de l'article L. 515-16 ne peuvent porter que sur des aménagements dont le coût n'excède pas 10 % de la valeur vénale ou estimée du bien avant l'intervention de l'arrêté prévu à l'article R. 515-40 ».

 

De même, lorsqu'il s'agit du plan de prévention des risques naturels prévisibles, l'article r562-5 III stipule : « En outre, les travaux de prévention imposés à des biens construits ou aménagés conformément aux dispositions du code de l'urbanisme avant l'approbation du plan et mis à la charge des propriétaires, exploitants ou utilisateurs ne peuvent porter que sur des aménagements limités dont le coût est inférieur à 10 % de la valeur vénale ou estimée du bien à la date d'approbation du plan. »

 

De plus, depuis le 1er Juillet,  par le décret du 12 avril 2012 portant sur les modalités d'application  L125-6 et L125-7 du Code de l'Environnement (via le Grenelle 2), le préfet doit mandater les services décentralisés de l'État afin de mettre en évidence le potentiel de pollution d'un sol.

 

La parcelle peut alors être classée :

- en zone de vigilance si la pollution est avérée,

- en zone d'information reconnue pour son potentiel de pollution.

 

Ainsi, tout bailleur où vendeur a une obligation d'information vis à vis de l'acheteur ou du locataire potentiel à partir du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs du département. Il y a donc de facto une hiérarchisation qualitative des parcelles. Peut-on en ignorer l'impact sur la valeur vénale du bien ?

 

Signée par 14 associations professionnelles, la charte de l'expertise en évaluation immobilière est le principal texte de référence en France. Elle produit un standard  éthique, privilégie certaines méthodes et établit une liste des devoirs du praticien.

 

Elle stipule dans son édition d'octobre 2012 : « De même, il n'entre pas dans les compétences de l'expert en évaluation immobilière d'apprécier ni de chiffrer l'incidence des risques liés à la contamination ou à la pollution des sols et des bâtiments, et plus généralement des questions concernant l'environnement» (page 79, réserves).

 

Être expert en évaluation immobilière ne suffit donc pas à définir une valeur vénale selon le code de l'Environnement puisqu'elle ne concerne que des terrains impactés par des pathologies naturelles ou anthropiques. Il en va de même pour les bâtiments contaminés par le mérule, ce champignon qui consomme les charpentes jusqu'à la ruine.

 

Mais qu'en est-il du devoir de conseil ? En effet, la jurisprudence met en cause les professionnels de l'immobilier dans le cas de pathologies graves  (arrêt de la cour d'appel de Rennes rendu le 15 juin 2006 (R.G. n° 05/638), par exemple). Le devoir de conseil est exclu des obligations listées par la charte. Plus encore, le praticien ne peut prodiguer de conseils techniques qu'à la demande du donneur d'ordre et moyennant un avenant au contrat (p79).

 

En conclusion, sans compétences en pathologies du bâtiment et des sols, l'expert, limité dans son évaluation, se limite dans ses conseils. Le bien qu'il valorise aujourd'hui peut s'écrouler demain. Quelle sera alors sa valeur vénale ?

 

Cabinet Jacques ROBERT

EXPERT IMMOBILIER INDÉPENDANT ET AGRÉE

EXPERT EN PATHOLOGIE DES BÂTIMENTS

GÉOLOGUE CONSEIL

INGÉNIEUR D'AFFAIRES DU BTP

Formateur en Pathologie des bâtiments

Formateur dans les aspects juridiques des marchés de travaux

Membre de la Société Géologique de France

Membre des Géologues Indépendants de France
Membre agréé du Centre National de l'Expertise

13, Square Des Bateliers
77200 TORCY (Marne La Vallée)
Mobile  : 0699663561
e-mail : Jacques.robert.expertise@gmail.com


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