JACQUES ROBERT
Publié par JACQUES ROBERT
le 21/05/2012

DEPLAFONNEMENT DU LOYER COMMERCIAL

 

 

Comment est encadrée la valeur locative d'une boutique, d'un local industriel ou artisanal ?

 Encadrée par le décret du 30/09/1953,  elle dépend de 5 facteurs :

1. Les caractéristiques du local (étage, longueur de la vitrine etc.),
2. La destination des lieux
3. Les obligations respectives des parties
4. Les facteurs locaux de commercialité
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les améliorations des lieux apportées par le commerçant sont-elles prises en compte ?

Non, quelles que soient ces améliorations, elles ne sont pas directement prises en compte.

Mon propriétaire me soumets à un droit de passage. La gène occasionnée peut-elle donner lieu à une diminution du loyer ?

Oui, toute restriction de la jouissance des lieux donne droit à une diminution du loyer. Il en va de même de toute obligation incombant normalement au bailleur et dont il se décharge sur le locataire sans contrepartie.

En discutant avec les autres commerçants j'ai remarqué que leurs loyers au m2 est inférieur au mien alors que les locaux sont comparables en termes de vitrine, d'équipements et de commercialité. Est-ce normal ?

Non, le loyer pratiqué est surestimé. Il s'agit d'une tentation classique vis à vis des établissements bancaires par exemple.

Quelle est la principale justification d'une augmentation De la valeur locative ?

La valeur locative de la boutique augmente principalement avec l'amélioration des facteurs de commercialité. La construction du centre aquatique de Noisy Le Grand ou la réalisation du métro périphérique sont, par exemple, de nature à augmenter la commercialité des zones voisines donc à impacter la valeur locative de certains établissements commerciaux ou hoteliers.

A quel moment peut être engagée la demande  en révision ?

En général il faut attendre 3 ans soit après l'entrée en jouissance du locataire soit après le point de départ du bail renouvelé. Mais en cas de clause d'échelle mobile la révision peut être demandée si le loyer varie de plus de 25 % de la somme précédente..
 

A partir de quel document peut-on argumenter un déplafonnement de loyer ?


Une telle demande est valorisée par  un rapport d'expert.  Il doit être délivré par un expert immobilier indépendant et agréé ce qui garanti sa compétence et son impartialité. Ce document sert de base à une procédure engagée par un avocat spécialisé.

 

Jacques ROBERT
EXPERT IMMOBILIER INDEPENDANT AGRÉE CNE
EXPERT EN PATHOLOGIE DES BATIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL MEMBRE DE LA SGF
e-mail : Jacques.robert.expertise@gmail.com


                                                                                                                                                                        

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