JACQUES ROBERT
Publié par JACQUES ROBERT
le 29/09/2014

La directive européenne 2014/17/EU portant sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiels

 

Suite à la multiplication des cas de défaut de paiement et de vente forcée le G20 a chargé le Conseil de stabilité financière d'établir des principes pour des pratiques saines en matière de souscription de prêts relatifs à des biens immobiliers à usage résidentiel.

Ainsi, La directive européenne 2014/17/EU portant sur les crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiels prévoit l'évaluation du bien par un expert immobilier indépendant dont les honoraires sont intégrés au crédit. Ce dernier doit respecter une norme harmonisée avec les standards internationaux TEGoVA et RISC. En France, cette norme n'est autre que la CHARTE DE L'EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE (édition d'octobre 2012).

Certains prêteurs comme le CREDIT FONCIER ou la BNP sont de véritables professionnels de la valeur hypothécaire (Mortgage lending value). Ces structures disposent de leurs propres experts et lèvent des fonds sur des valeurs justes.

En revanche,  plusieurs banques françaises dont certaines se targuent d'un certain bon sens, se contentent encore de l'estimation d'agents immobiliers. Les prix obtenus ne correspondent ici qu'à un ressenti commercial approximatif.  Ils varient d'un agent à l'autre et d'une période à l'autre. Le prêt est alors consenti sur une valeur erronée car issue d'une mauvaise pratique.

Au contraire, l''expert en évaluation est avant tout un technicien. Il applique des techniques éprouvées, raisonne sur des ventes réelles hors frais d'agence et utilise avec pertinence un panel de méthodes complémentaires dont il fait la synthèse. Le bien sera analysé en fonction de son potentiel vis à vis :

  • des règles d'urbanisme,
  • des facilités logistique
  • de la qualité environnementale
  • de la qualité constructive apparente.

Ses calculs, ses raisonnements sont transparents rigoureux et vérifiables. Il est tenu par une éthique expertale.

Cependant, en dépit du sérieux de cette démarche, la valeur vénale ou hypothécaire ne constitue qu'une photographie instantannée. Elle reste muette sur  la pérennité prévisible du bien, c'est à dire l'évolution prévisible de sa valeur au fil du temps.  Répondre à cette question relève de l'audit immobilier (due diligence) prévu lui aussi par la CHARTE DE L'EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE.

L'audit ne se contente pas de la valeur. Il analyse la santé du bien. Il examine les faiblesses prévisibles du sol sur les plans géotechnique et hydrogéologique. Il vérifie sa vulnérabilité à la pollution qui peut impacter la valeur vénale au cours du temps. Puis il décripte le fonctionnement du bâtiment à partir des indices prélevés sur site.

 

 

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le 18/04/2014

UN AUDIT ENVIRONNEMENTAL : POURQUOI FAIRE ?

Longtemps négligée, la pollution de l'eau et du sol est devenue un enjeu fondamental pour l'Immobilier d'entreprise. Le Grenelle 2 de l'Environnement a introduit la notion de risque repris actuellement par la loi ALUR qui insiste sur le devoir d'information. La notion de garantie est sous-entendue puisqu'en cas de découverte d'une pollution non déclarée dans les 2 ans suivant la cession le vendeur est tenu de réparer.  Cette évolution n'est pas sans évoquer la notion de vice caché qui intègre également les vices du sol et ouvre le recours à la garantie décennale.

Issu de la Géochimie du sol et de l'Hydrogéologie, le diagnostic environnemental fait partie des géosciences. Sont donc compétents les  hydrogéologues, les géochimistes et les géologues spécialisés en Environnement. La pollution agricole peut être abordée par les agronomes et les experts fonciers alors que l'impact de la pollution des sols sur le vivant relève essentiellement de la Biologie. Contrairement aux diagnostics obligatoires lors des mutations immobilières, les études de sol exigent donc, en toute rigueur, un niveau supérieur en géosciences ainsi qu'une expérience confirmée.

La loi ALUR va plus loin dans le cas d'une demande de permis de construire. Le diagnostic doit obligatoirement être réalisé par un prestataire en sites et sols pollués certifié LNE : unique laboratoire compétent. L'Organisation des Consultants en Environnement & Pollution (regroupement des experts libéraux spécialisés en pollution) s'érige contre cette forme de sélection. En effet, sous couvert d'une garantie de qualité cette loi fait en réalité un cadeau financier aux géants du marché qui seuls sont susceptibles d'accéder à ce label. Par ailleurs, la certification d'une personne morale n'empêche pas les dossiers d'être en partie traités par l'ingénieur débutant ou le stagiaire : pratique courante dans les grandes structures.

Le diagnostic environnemental est requis dans les cas suivants :

  • une opération foncière (cession/acquisition immobilière, estimation du passif environnemental, diagnostics des déchets de démolition),
  • un état zéro avant une location immobilière potentiellement polluante
  • une vérification avant la vente d'un bien soumis à la loi  ALUR (secteur d'information sur les sols)
  • une demande de l'administration (arrêté préfectoral, arrêté complémentaire),
  • l'évaluation de la qualité du sol dans le cadre d'un audit environnemental   voire d'un plan de       sauvegarde (Code du Commerce),
  • la mise en place d'un système de management environnemental,
  • la prise en compte de la qualité du sol dans le cadre de la réalisation de l'état initial d'un Dossier de demande d'autorisation d'Exploiter une ICPE,
  • l'évaluation de l'état du site et des éventuelles mesures de réhabilitation (ICPE en cessation d'activité), application des circulaires de 2007 (ICPE en activité).

Des aides aux maitres d'ouvrages sont alors possibles (ADEME, Europe, agences de l'eau).

Qu'est-ce que le due diligence environnemental ?

Le futur acquéreur d'une unité de production évalue le bien qu'il désire s'offrir vis à vis du passif environnemental qui constitue une perte financière prévisible. Dans ce cas un diagnostic approfondi permet de chiffrer l'impact financier de la pollution. Cette démarche, issue du concept anglo-saxon d'Asset Management, est typique des fusions-acquisitions.

La même logique peut s'étendre aux pathologies du bâtiment et aux risques mécaniques du sol (glissements, éboulements, problèmes de nappes, cavités souterraines). A titre d'exemple, une sécurisation du sol dans le cadre d'une reprise en sous-œuvre peut se chiffrer à plusieurs centaines de milliers d'euros.

Jacques ROBERT

CABINET JACQUES ROBERT

EXPERT EN ENVIRONNEMENT ET DÉPOLLUTION
EXPERT IMMOBILIER INDÉPENDANT ET AGRÉÉ (HABITATION - ENTREPRISE)
EXPERT EN PATHOLOGIE DES BÂTIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL PLURIDISCIPLINAIRE (RISQUES NATURELS, MINES, FORAGES etc)
INGÉNIEUR D'AFFAIRES DU B.T.P.

A.M.O.

Formateur à l'institut CUSTOM
Formateur au CENTRE NATIONAL DE L'EXPERTISE

Membre de l'Organisation des Consultants en Environnement & Pollution

Membre des Géologues Indépendants de France
Membre agréé du Centre National de l'Expertise

13, Square Des Bateliers
77200 Marne La Vallée
Mobile  : 0699663561
e-mail : Jacques.robert.expertise@gmail.com

JACQUES ROBERT
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le 06/03/2013

HABITATION : QUELLE EST LA TEMPERATURE IDEALE DES PIECES ?

Pour les logements d'habitation les obligations légales sont les suivantes :

Code de la construction et de l'habitation

Article R. 111-6  :

"Tout logement compris dans un bâtiment d'habitation au sens de l'article R. 111-1 doit pouvoir être chauffé et pourvu d'eau chaude sanitaire moyennant une dépense d'énergie limitée, selon les conditions prévues par les dispositions de l'article R. 111-20.
Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18 ºC la température au centre des pièces du logement. Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l'occupant d'obtenir une température inférieure à 18 ºC."

Article R. 131-20  :

"Dans les locaux à usage d'habitation, d'enseignement, de bureaux ou recevant du public et dans tous autres locaux, à l'exception de ceux qui sont indiqués aux articles R. 131-22 et R. 131-23, les limites supérieures de température de chauffage sont, en dehors des périodes d'inoccupation définies à l'article R. 131-20, fixées en moyenne à 19º C :
- pour l'ensemble des pièces d'un logement ;
- pour l'ensemble des locaux affectés à un usage autre que l'habitation et compris dans un même bâtiment."

Ce texte intègre partiellement la notion de confort thermique.

Le confort thermique :

C'est un état d'équilibre des échanges thermiques entre l'individu et son environnement qui dépend surtout  de sa santé , de ses vêtements, de son activité pièce par pièce, de la température de l'air, de la circulation d'air et du taux d'humidité. Au-delà, il s'agit d'une notion subjective qui dépend aussi de l'élément culturel et du climat. En général les températures suivantes sont préconisées :

séjour 18°C
cuisine 20°C
chambres 16°C
bains 22°C
dégagements, WC 17°C

L'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'Énergie) précise :
Périodes de sommeil (22 h à 6 h) 16 °C
Lever (6 h à 8 h 30) 19 °C
Temps de travail, école (8 h 30 à 16 h) 16 °C
Soirée (16 h à 22 h) 19 °C
Absence prolongée (plus d'une journée) 12/14 °C

Cependant, il est possible d'avoir froid dans une pièce où l'air est à 21 °C, il suffit pour cela que les parois du local soient suffisamment froides car mal isolées. En effet, la température ressentie correspond à une moyenne de l'air et des parois. 
Si de plus, on ajoute l'impact des flux d'air qui parcourent les pièces, le taux d'humidité et les échanges calorifiques issus de la cuisson ou des circulations d'eau chaude on peut parler de véritables climats d'habitation pièce par pièce.
Mais ce modèle a pour principe une relative homogénéité des différentes pièces du logement. Une autre conception peut favoriser des températures différentielles au sein d'une même pièce; une chambre à coucher, par exemple ou le lit est chauffé séparément.

Jacques ROBERT

Cabinet Jacques ROBERT
EXPERT IMMOBILIER INDÉPENDANT ET AGRÉÉ (HABITATION - ENTREPRISE)
EXPERT EN PATHOLOGIE DES BÂTIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL (ENVIRONNEMENT - DÉPOLLUTION - MINES - RISQUES NATURELS)
INGÉNIEUR D'AFFAIRES DU BTP
Formateur en Pathologie des bâtiments
Formateur dans les aspects juridiques des marchés de travaux
Membre de la Société Géologique de France
Membre des Géologues Indépendants de France
Membre agréé du Centre National de l'Expertise
13, Square Des Bateliers
77200 Torcy
Mobile  : 0699663561
e-mail : Jacques.robert.expertise@gmail.com

JACQUES ROBERT
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le 25/02/2013

LA VALEUR IMMOBILIERE L’ENVIRONNEMENT ET L’EXPERT

 

Le code de l'Environnement associe de plus en plus intimement la valeur vénale d'un bien immobilier et les risques naturels ou technologiques qui lui sont associés.

Ainsi, l'article r515-42 souligne-t-il, au sujet du plan de prévention des risques technologiques « les travaux de protection prescrits en application du IV de l'article L. 515-16 ne peuvent porter que sur des aménagements dont le coût n'excède pas 10 % de la valeur vénale ou estimée du bien avant l'intervention de l'arrêté prévu à l'article R. 515-40 ».

 

De même, lorsqu'il s'agit du plan de prévention des risques naturels prévisibles, l'article r562-5 III stipule : « En outre, les travaux de prévention imposés à des biens construits ou aménagés conformément aux dispositions du code de l'urbanisme avant l'approbation du plan et mis à la charge des propriétaires, exploitants ou utilisateurs ne peuvent porter que sur des aménagements limités dont le coût est inférieur à 10 % de la valeur vénale ou estimée du bien à la date d'approbation du plan. »

 

De plus, depuis le 1er Juillet,  par le décret du 12 avril 2012 portant sur les modalités d'application  L125-6 et L125-7 du Code de l'Environnement (via le Grenelle 2), le préfet doit mandater les services décentralisés de l'État afin de mettre en évidence le potentiel de pollution d'un sol.

 

La parcelle peut alors être classée :

- en zone de vigilance si la pollution est avérée,

- en zone d'information reconnue pour son potentiel de pollution.

 

Ainsi, tout bailleur où vendeur a une obligation d'information vis à vis de l'acheteur ou du locataire potentiel à partir du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs du département. Il y a donc de facto une hiérarchisation qualitative des parcelles. Peut-on en ignorer l'impact sur la valeur vénale du bien ?

 

Signée par 14 associations professionnelles, la charte de l'expertise en évaluation immobilière est le principal texte de référence en France. Elle produit un standard  éthique, privilégie certaines méthodes et établit une liste des devoirs du praticien.

 

Elle stipule dans son édition d'octobre 2012 : « De même, il n'entre pas dans les compétences de l'expert en évaluation immobilière d'apprécier ni de chiffrer l'incidence des risques liés à la contamination ou à la pollution des sols et des bâtiments, et plus généralement des questions concernant l'environnement» (page 79, réserves).

 

Être expert en évaluation immobilière ne suffit donc pas à définir une valeur vénale selon le code de l'Environnement puisqu'elle ne concerne que des terrains impactés par des pathologies naturelles ou anthropiques. Il en va de même pour les bâtiments contaminés par le mérule, ce champignon qui consomme les charpentes jusqu'à la ruine.

 

Mais qu'en est-il du devoir de conseil ? En effet, la jurisprudence met en cause les professionnels de l'immobilier dans le cas de pathologies graves  (arrêt de la cour d'appel de Rennes rendu le 15 juin 2006 (R.G. n° 05/638), par exemple). Le devoir de conseil est exclu des obligations listées par la charte. Plus encore, le praticien ne peut prodiguer de conseils techniques qu'à la demande du donneur d'ordre et moyennant un avenant au contrat (p79).

 

En conclusion, sans compétences en pathologies du bâtiment et des sols, l'expert, limité dans son évaluation, se limite dans ses conseils. Le bien qu'il valorise aujourd'hui peut s'écrouler demain. Quelle sera alors sa valeur vénale ?

 

Cabinet Jacques ROBERT

EXPERT IMMOBILIER INDÉPENDANT ET AGRÉE

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JACQUES ROBERT
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le 10/09/2012

DEPUIS LE 1ER JUILLET VOTRE TERRAIN SERA REQUALIFIE EN FONCTION DE SON POTENTIEL DE POLLUTION

Depuis le 1er Juillet,  par le décret du 12 avril 2012 portant sur les modalités d'application  L125-6 et L125-7 du Code de l'Environnement (via le Grenelle 2), le prefet doit mandater les services décentralisés de l'Etat afin de mettre en évidence le potentiel de pollution d'un sol.

Seront distinguées :

- les zones de vigilances où la pollution est avérée,

- les zones d'information qui possèdent un potentiel de pollution.

En effet, même si aucune source de pollution n'a jamais été connue sur le périmètre consédéré, le terrain est potentiellement pollué si il est relié à un vecteur naturel capable de permettre la migration du polluant. C'est le cas, par exemple, d'une nappe alluviale superficielle ou du vent.

Ainsi, tout bailleur où vendeur aura une obligation d'information vis à vis de l'acheteur ou du locataire potentiel à partir du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs du département.

En d'autres termes il est fort possible que certaines parcelles se transforment en mistigri dont les propriétaires cherchent à se débarasser. A bon entendeur...

Jacques ROBERT

Géologue Conseil

Expert et formateur en Pathologies desBâtiments

Expert Immobilier indépendant et agréé

Jacques.robert.expertise@gmail.com

 

 

 

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le 25/05/2012

PREVENTION DES RISQUES NATURELS A L'ECHELLE LOCALE : ETUDE DE CAS

Jacques ROBERT
EXPERT IMMOBILIER AGRÉE CNE

EXPERT EN PATHOLOGIE DES BATIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL MEMBRE DE LA SGF
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le 24/05/2012

DECLARATION DE L'ISF 2012

 

 

D'après le Conseil des Prélèvements Obligatoires la fraude fiscale globale dans notre pays se situe entre 30 et 40 milliards d'euros.

 

Dans un contexte de crise économique et sociale l'ISF, dont la déclaration constitue un acte volontaire de la part du contribuable, peut être fortement suspectée. Cela explique l'émergence du projet de loi de finances rectificative pour 2012 qui prévoit un alourdissement notable des sanctions. Ainsi l'amende pénale pour la fraude culmine désormais à 500 000 euros. Les actifs financiers « oubliés » à l'étranger, s'ils dépassent 50 000 euros, donneront lieu à 2 500 euros d'amende ou 5 % des revenus non déclarés. Quant au patrimoine ayant fort à propos déserté la feuille de déclaration, il mettra fin à toute faveur fiscale concernant l'ISF.

 

Compte tenu des enjeux symboliques sur lesquels François Hollande a gagné la campagne présidentielle il ne faudra pas trop compter sur la clémence de l'actuelle administration vis à vis des plus fortunés. Il reste à savoir comment déclarer son patrimoine. Combien valent un terrain, une maison ou un immeuble ?

 

L'administration fiscale répond à cette question sur le site http://www.impots.gouv.fr qui propose des fiches descriptives sur la logique et les principales méthodes d'évaluation des biens immobiliers (fiches descriptives 3024 et 3035).

 

On y apprend que ces méthodes sont finalement très simples à appliquer. Il suffit pour cela d'être ...un expert. En effet, seul un expert immobilier indépendant, agréé, dont l'activité est couverte par une assurance en responsabilité civile pertinente, est capable de définir la valeur du patrimoine immobilier à travers un rapport transparent, valorisable, indiscutable et qui engage sa responsabilité vis-à-vis de l'administration fiscale.

 

Jacques ROBERT
EXPERT IMMOBILIER AGRÉE CNE

EXPERT EN PATHOLOGIE DES BATIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL MEMBRE DE LA SGF
e-mail : Jacques.robert.expertise@gmail.com

 

 

 

 

 

JACQUES ROBERT
Publié par JACQUES ROBERT
le 21/05/2012

DEPLAFONNEMENT DU LOYER COMMERCIAL

 

 

Comment est encadrée la valeur locative d'une boutique, d'un local industriel ou artisanal ?

 Encadrée par le décret du 30/09/1953,  elle dépend de 5 facteurs :

1. Les caractéristiques du local (étage, longueur de la vitrine etc.),
2. La destination des lieux
3. Les obligations respectives des parties
4. Les facteurs locaux de commercialité
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les améliorations des lieux apportées par le commerçant sont-elles prises en compte ?

Non, quelles que soient ces améliorations, elles ne sont pas directement prises en compte.

Mon propriétaire me soumets à un droit de passage. La gène occasionnée peut-elle donner lieu à une diminution du loyer ?

Oui, toute restriction de la jouissance des lieux donne droit à une diminution du loyer. Il en va de même de toute obligation incombant normalement au bailleur et dont il se décharge sur le locataire sans contrepartie.

En discutant avec les autres commerçants j'ai remarqué que leurs loyers au m2 est inférieur au mien alors que les locaux sont comparables en termes de vitrine, d'équipements et de commercialité. Est-ce normal ?

Non, le loyer pratiqué est surestimé. Il s'agit d'une tentation classique vis à vis des établissements bancaires par exemple.

Quelle est la principale justification d'une augmentation De la valeur locative ?

La valeur locative de la boutique augmente principalement avec l'amélioration des facteurs de commercialité. La construction du centre aquatique de Noisy Le Grand ou la réalisation du métro périphérique sont, par exemple, de nature à augmenter la commercialité des zones voisines donc à impacter la valeur locative de certains établissements commerciaux ou hoteliers.

A quel moment peut être engagée la demande  en révision ?

En général il faut attendre 3 ans soit après l'entrée en jouissance du locataire soit après le point de départ du bail renouvelé. Mais en cas de clause d'échelle mobile la révision peut être demandée si le loyer varie de plus de 25 % de la somme précédente..
 

A partir de quel document peut-on argumenter un déplafonnement de loyer ?


Une telle demande est valorisée par  un rapport d'expert.  Il doit être délivré par un expert immobilier indépendant et agréé ce qui garanti sa compétence et son impartialité. Ce document sert de base à une procédure engagée par un avocat spécialisé.

 

Jacques ROBERT
EXPERT IMMOBILIER INDEPENDANT AGRÉE CNE
EXPERT EN PATHOLOGIE DES BATIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL MEMBRE DE LA SGF
e-mail : Jacques.robert.expertise@gmail.com


                                                                                                                                                                        

JACQUES ROBERT
Publié par JACQUES ROBERT
le 24/03/2012

RISQUES NATURELS ET PATHOLOGIES DES BÂTIMENTS

L'expertise en pathologie des bâtiments apprend que les désordres peuvent être dus à :

- une mauvaise stratégie d'implantation des sondages lors de l'étude de sol,
- une profondeur insuffisante des investigations,
- une méconnaissance du battement de nappe et de l'influence saisonnière,
- des cavités naturelles ou artificielles qu'on ne s'attendait pas à trouver,
- des discontinuités géologiques ou pédologiques qu'on n'a pas anticipé et qui produisent une portance différente d'un coté à l'autre du bâtiment (point dur sous radier, erreur de dimensionnement des semelles etc.)
- une nappe d'eau non prise en compte ou dont le sens d'écoulement a été négligé, une source non détectées,
- l'agressivité chimique de l'eau.

 

 

Pour le maitre  d'ouvrage ces désordres signifient des frais, parfois considérables : de l'ordre de plusieurs centaines de milliers d'euros.

En cas d'erreur de conception les effets sur le bâtiment peuvent aller du simple trouble à la ruine.

Les effondrements dus aux cavités souterraines présentent un risque concret : Chanteloup-les-Vignes (78) en 1991 : 1 disparu, Bagnolet (93) en 1993 : 2 morts, La Neuville-sur-Authou (27) en 2001 : 1 disparu, Clamart Issy-les-Moulineaux (92) - 1961: 21 morts, 36 blessés, 200 sinistrés,  Champagnole (39) - 1964 : 6 morts...

CARRIERE COUTERRAINE

L'Inspection générale des carrières n'est consultable que pour Paris et les départements 92, 93, 94, 78, 91, 95. Dans cette zone les autres ouvrages souterrains ne sont pas répertoriés. Mais il existe des annales sur les effondrements.

 

Outre les niveaux à gypse autrefois exploités il existe de nombreuses formations ignorées qui ne sont pas toujours déductibles des cartes.

La dissolution du gypse est activée l'infiltration des eaux pluviales et les pompages. C'est pourquoi le risque évolue au fil du temps 

 

dissolution du gypse au niveau national

JACQUES ROBERT
Publié par JACQUES ROBERT
le 24/03/2012

NORMES COMPTABLES IFRS ET EXPERTISE IMMOBILIÈRE

 

                                                

Depuis le 01/01/2005 les sociétés européennes cotées sont tenues d'établir leurs comptes consolidés selon les normes comptables européennes. D'une manière générale la tendance va vers une normalisation européenne des règles comptables.

La norme IFRS/IAS 40 qui traite de l'immobilier de placement nécessite la détermination de la juste valeur quelque soit le modèle choisi. En effet, le modèle du coût impose également la production de la juste valeur dans les annexes comptables.

Cette valeur, qui correspond à la valeur vénale, doit être établie à la date de clôture des comptes par un évaluateur indépendant doté d'une qualification pertinente : c'est à dire un expert immobilier indépendant et agréé.

Ce dernier peut également être sollicité dans le cadre de l'estimation des immobilisations corporelles selon la norme IFRS/IAS 16. Il s'agit alors de déterminer dans un premier temps les composants, leur durée d'utilité et la répartition du coût actuel à neuf. Par la suite il convient d'estimer éventuellement la durée d'amortissement et la valeur résiduelle.

                                        

Enfin, l'expert est concerné selon la norme IAS 2 par la valeur nette de réalisation si elle est inférieure au coût.

Les missions qu'on peut lui confier sont donc les suivantes :

  1.  Estimations régulières, à la juste valeur, des immeubles d'investissement et des immeubles d'exploitation (modèle de la juste valeur),
  2. Estimations à joindre obligatoirement en annexe des comptes pour les immeubles d'investissement (le modèle du coût),
  3.  Estimations à joindre en annexe des comptes pour les immeubles d'exploitation lorsque le modèle du coût est choisi (option conseillée),
  4. propositions ou validations de décompositions en composants dans le modèle du coût, propositions ou validations de durées d'amortissement des composants,
  5. détermination éventuelle de la valeur résiduelle des immeubles et de leurs composants à l'issue du délai prévisionnel de détention,
  6.  estimation de la valeur du terrain d'un immeuble bâti,
  7. estimations des immeubles en cas de locations-financement,
  8. évaluation de la valeur actualisée du total des loyers sur la durée pendant laquelle un locataire est engagé sans possibilité de retrait,
  9. estimation à la suite de l'achat d'une société car les immeubles devront alors être estimés à leur juste valeur,
  10. estimation des immeubles en stock si la valeur nette de réalisation risque d'être inférieure à leur coût.

Jacques ROBERT
EXPERT IMMOBILIER AGRÉE CNE
EXPERT EN PATHOLOGIE DES BATIMENTS
GÉOLOGUE CONSEIL MEMBRE DE LA SGF
e-mail : Jacques.robert.expertise@gmail.com

                                                                                                                                      
 

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